L’industrie hôtelière suisse connait une histoire pluriséculaire de succès, de prestige et de renommée internationale. En particulier, le tourisme alpin s’est développé au cours du XIXe siècle et a attiré une clientèle européenne en quête de calme, de détente et de confort.

Aujourd’hui plus que jamais, les stations des Alpes suisses connaissent une renommée mondiale, et sont notamment connues pour leurs services d’hébergement haut de gamme.

Au-delà d’un intérêt personnel pour le ski ou la montagne, ces destinations présentent plusieurs attraits pour les investisseurs dans l’hôtellerie. Acheter un hôtel de montagne peut apporter un élément de décorrélation dans la diversification d’un portefeuille d’hôtels, sachant que les cycles économiques des établissements de montagne ne sont pas toujours synchrones avec ceux de l’hôtellerie des grandes villes de plaine par exemple, et parfois même les deux pans de l’industrie évoluent contra-cycliquement l’un par rapport à l’autre.

L'industrie hôtelière est celle qui a le plus souffert de la crise de la covid-19, mais en regardant de plus près, on constate que les hôtels de montagne ont relativement bien fonctionné au cours de la même période.

Lorsqu’on achète un hôtel, on achète avant tout une entreprise. L’établissement étant intimement lié à ses murs, une partie de la décision d’investissement se fonde sur un résonnement immobilier, mais la bonne gestion de l’entreprise est essentielle pour la réussite de l’investissement, ce qu’il n’est pas le cas dans la plupart des acquisitions purement immobilières.

En conséquence, le profil des acquéreurs d’hôtels est particulièrement spécifique et interdisciplinaire. Non seulement les principes d’une acquisition d’immeuble réussie doivent être connus, mais aussi ceux de la gestion d’entreprise, si possible par une seule et même personne. Un tel profil de spécialisation restreint considérablement le nombre d’investisseurs compétents, et cette tendance de professionnalisation du marché s’accroît et décourage de plus en plus les acquéreurs amateurs.

L'investissement hôtelier est donc une forme de marché de niche et de connaisseurs, qui peuvent s’intéresser à cette activité pour de multiples raisons. Principalement, tout acteur d’un marché de niche qui en maîtrise les rouages peuvent dégager un profit intéressant de ses placements, à condition qu’il comprenne les risques et qu’il sache y répondre adéquatement. Dans le domaine qui nous intéresse, à savoir les hôtels de luxe des stations de ski les plus réputées, accéder au statut de propriétaire de palace présente un intérêt indéniable, en particulier pour les investisseurs étrangers désireux de poser la main sur un “trophée”. Être le propriétaire d’un 5 étoiles bien connu est une carte de visite qui ouvre des portes et informe quant à la capacité entrepreneuriale de l’homme d’affaires.

Notamment, pour pouvoir acheter un tel établissement, il est utile, voire nécessaire, d’être particulièrement bien entouré. Bien qu’un entrepreneur puisse effectivement maitriser tous les principes d’une acquisition avisée, personne ne peut en posséder toutes les compétences en propre. Tout acheteur d’hôtel doit savoir communiquer avec les acteurs locaux comme les architectes, les consultants, les courtiers, les exploitants et les conseillers financiers.

Deux grands projets de développement hôtelier dans les Alpes suisses

Passons concrètement à une étude de cas de deux grands projets de développement hôtelier dans les Alpes suisses, l’un dans la station de Crans-Montana et l’autre à Loèche-les-Bains.

En l’occurrence, les deux localisations se différencient principalement par leur niveau de renommée internationale. Crans-Montana est connue pour le caractère exceptionnel des expériences de luxe que peuvent proposer certains de ses palaces, alors que Loèche-les-Bains est une station beaucoup moins visible à l’international, mais qui dispose de plusieurs sources et de bains thermaux, qui en font une destination touristique depuis la fin du Moyen Âge déjà. En termes de prix d’achat également, on peut observer une différence entre les deux villes, et rien n’indique que les hôtels soient moins rentables à Loèche-les-Bains qu’à Crans-Montana. Pour certaines raisons évoquées plus haut, les profils des potentiels acheteurs intéressés diffèrent tout autant.

Cependant, il est tout de même possible de dégager certains points communs entre ces deux investissements. Que ce soient les uns ou les autres, les investisseurs avancent prudemment, comme tout bon alpiniste aguerri. En comparaison avec les grandes villes suisses, ces stations pourraient être plus vulnérables à des chocs démographiques ou des changements économiques régionaux, mais surtout la concurrence mondiale en termes de possibilités d’investissement alourdit les coûts d’opportunité dans la balance. Compte tenu que les marges bénéficiaires (comme beaucoup de pourcentages dans l’économie depuis plusieurs années) se sont amenuisés dans l’hôtellerie aussi, il est de moins en moins probable d’observer un achat sur un coup de tête ou un coup de cœur. Chaque paramètre est soigneusement pondéré, et les paramètres sont parfois complexes entre eux.

Comble du désarroi d’un modeste intermédiaire dans ce secteur, à la mondialisation, à laquelle nous commencions à nous habituer, s’ajoute les dernières avancées technologiques, notamment les progrès spectaculaires en intelligence artificielle et le développement continu des réseaux d’information, autant de sources qui enrichissent le champ des possibles pour l’investisseur et ralentissent partant le rythme du processus d’investissement.